Обслуживающие («управляющие») компании в Болгарии: разногласия и закон

Галина, часто ли Вам, как руководителю Миграционного центра «Окно в Болгарию» приходится слышать о конфликтах собственников с управляющими компаниями. В чем причина таких разногласий?

Одна из самых актуальных проблем, с которыми приходится сталкиваться собственникам недвижимости на болгарских курортах – это взаимоотношения с «управляющими» компаниями. Представители таких организаций часто злоупотребляют тем, что собственники недвижимости, приезжающие на море разве что на пару месяцев в году, плохо знают местные законы и не могут или не хотят бороться за свои права.

Как же должны строиться отношения с УК?

Будущий собственник недвижимости в комплексах должен понимать, что вопрос общежития коопераций - это вопрос проживания вместе, а не врознь, в одном доме, который принадлежит всем.

Покупка апартамента предполагает получение права использовать всю инфраструктуру комплекса, где этот апартамент расположен.

Поддерживать такие места общего пользования в надлежащем состоянии должны собственники жилья лично, или привлекать для этого обслуживающую (как они сами её называют «управляющую» компанию).

Нанимая по договору услуг (в народе «договор поддержки») такую компанию, собственники платят сумму за работы, которые сами и выбирают. Нужна им охрана?, включают эту услугу в договор, нужен ресепшен? – можно и эту услугу вписать в договор.

Общая сумма по договору распределяется между собственниками или согласно метражу, имеющегося в собственности жилого помещения, или по количеству апартаментов в комплексе. Всё зависит от решения, принятого общим собранием собственников недвижимости…

В теории все логично и хорошо, но на практике возникают сложности.

Ранее мы в своей статье рассказывали об отношениях между обслуживающей (в народе «управляющей») компанией и собственниками жилья. Эти отношения регулируются Законом «Об управлении этажной собственностью». Согласно этому документу, владельцы апартаментов в течение полугода после получения акта 16 (о введении в эксплуатацию) должны созвать общее собрание и выбрать управляющий совет. Собрание определяет бюджет и регистрирует книгу собственников, а обо всех своих решениях сообщает в Общину для регистрации в реестре. Если же собрание по какой-то причине не проводится, то всем этим занимаются местные власти.

А на самом деле собственники даже не знают о своей обязанности созвать общее собрание?

Совершенно верно! Застройщик (чаще всего он является и Инвестором) или, относящаяся к нему УК, пользуются доверчивостью покупателей, незнанием языка и их естественным желанием сэкономить на услугах переводчиков и юристов. Собственникам никто не сообщает об их обязанности созвать общее собрание и совершить другие действия, предусмотренные законом.

Часто представители застройщика или «управляющей» компании хитростью заставляют владельцев апартаментов подписывать противоречащие Закону об этажной собственности договоры поддержки комплексов с кабальными условиями.

Неужели это возможно?

Да, это весьма распространенный вид мошенничества. Вот лишь одна из схем. При покупке апартамента в строящемся комплексе покупатель и Застройщик подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот документ подтверждает намерения покупателя и продавца заключить сделку с полной оплатой стоимости апартамента. После этого покупатель оставляет Застройщику доверенность на оформление остальной документации и возвращается на родину, поскольку не может несколько месяцев ждать окончания строительства и подписания основного договора (Нотариального Акта).

Этой доверенностью Застройщик пользуется и от имени покупателя оформляет кабальный договор поддержки. С будущим владельцем апартамента этот вопрос вообще не обсуждают или же уверяют, что подписание такого договора необходимо для оформления недвижимости в собственность.

Вот ещё пример.

Будущие собственники недвижимости не знают, что покупая недвижимость в Болгарии, приобретают только апартамент, находящийся в самом здании (комплексе). Земля под ним и рядом с ним остается в собственности владельца земли или застройщика.

В настоящий момент право оформления земельного участка («парцел») есть только у болгарских граждан и граждан членов ЕС. А граждане других государств, в том числе россияне, как физ. лица не имеют такой возможности и для приобретения земли в Болгарии им необходимо зарегистрировать фирму (юридическое лицо) и на неё оформить свой апартамент с земельным участком.

А при сделке купли-продажи, оформляя нотариальный акт, нужно убедиться, что в нем прописаны общие части от земельного участка, на котором находится строение.

Если бы будущие собственники недвижимости знали об этом, то у большинства комплексов (зданий) в Болгарии не было бы проблем с застройщиком и «управляющими» компаниями, ведь собственниками земли стали бы покупатели апартаментов.

Получается, что нужно обязательно лично подписывать документы и не пользоваться услугами доверенного лица?

К сожалению, и это не всегда помогает. Давайте более подробно, это не будет лишним….

Повторюсь, если вы выбрали подходящее жильё, но оно ещё не готово (не построено), заключается предварительный договор о намерении его приобрести после завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Подписываете такой договор лично сами, не по доверенности.

Напомню, что в этом предварительном договоре может быть пункт, обязывающий покупателя подписать договор с «управляющей» компанией на обслуживание апарт-комплекса на определенных условиях.

На момент подписания документа (предварительного договора), покупатель может ничего не знать об условиях будущего договора с УК. Он узнает о них значительно позже, на последнем этапе оформления недвижимости в собственность.

И уже после, в кабинете нотариуса, прежде чем покупатель поставит подпись в Нотариальном Акте, ему предлагают подписать договор с УК на кабальных условиях.

Кто-то подписывает, не глядя, торопясь скорее покончить с формальностями. Более осторожные покупатели, изучив договор, решают сначала посоветоваться с юристом. Тут-то и ждет их неприятный сюрприз – представитель Застройщика отказывается оформлять Нотариальный Акт на уже полностью оплаченный к этому моменту апартамент.

Не каждый может противостоять такому давлению. Но не будем забывать, что многие специально прилетают в Болгарию для подписания договора, и не располагают временем на борьбу за свои права. В результате, собственники, в большинстве случаев, подписывают документ.

И что же получается после подписания?

Те самые проблемы, на которые дружно жалуются владельцы болгарской курортной недвижимости. «Управляющие» компании пользуются неосведомленностью владельцев недвижимости и всячески злоупотребляют своим положением. Например, увеличивают размер таксы поддержки, практически ничего не предлагая взамен, вводят дополнительные платежи, используют общедомовые территории в своих целях, игнорируя интересы собственников. Часто домоуправители вводят какие-то непонятные и неудобные для жильцов правила, сдают чужие апартаменты тайком, словом, хозяйничают, как могут.

Что же делать в такой ситуации?

Лучше, конечно, заранее позаботиться о том, чтобы не попадать в неприятную ситуацию. Для этого необходимо еще до подписания предварительного договора проконсультироваться с юристами, а не полагаться на слова Застройщика или риелтора. Такой подход к сделке позволит сэкономить время, нервы и деньги.

Мы предлагаем консультации специалистов, знающих все особенности и подводные камни сделок купли-продажи недвижимости. Наши юристы ответят на вопросы будущих собственников, помогут в дальнейшем избежать сложностей, возьмут на себя все хлопоты и формальности.

А как же те, кто уже подписал договор услуг с УК? У них есть шанс как-то избавиться от паразитирующих на них «управляющих» компаний?

Безусловно. Мы помогаем тем, кто был обманут, и подписал кабальный договор. Для восстановления справедливости собственникам комплекса нужно сначала объединиться, а затем уже обратиться к юристам для решения конфликта с «Управляющей Компанией» и для организации общего собрания по правилам. Наши специалисты имеют опыт решения подобных проблем и знают, как восстановить справедливость.

Миграционный центр «Окно в Болгарию» помогает тем, кто оказался обманут недобросовестными продавцами.

Также мы предлагаем на продажу недвижимость, гарантируя чистоту и прозрачность сделки.

Большое спасибо, Галина, за консультацию!

Для тех, кто не хочет быть обманутым, такая информация просто бесценна!

Читайте
новости: