Этот сайт использует файлы cookie. Продолжая пользоваться данным сайтом, Вы соглашаетесь на использование ваших файлов cookie.

РИА Новости: Почему россияне продают жилье в Болгарии

РИА Новости: Почему россияне продают жилье в Болгариифото: ria.ru

Интерес россиян к недвижимости в Болгарии в последнее время существенно снизился: доля наших соотечественников среди продавцов достигает 70-90%, тогда как среди потенциальных покупателей их сегодня не больше десяти процентов. Основными причинами эксперты, опрошенные РИА Новости, называют высокие риски при покупке, низкую доходность при дорогом обслуживании и трудности с управлением объектами.

Болгария уже не та

Эксперты отмечают, что недвижимость в Болгарии долгое время была привлекательной для россиян не только для собственного проживания, но и как инвестиционный актив, во многом благодаря относительной дешевизне. За 20-летний период (2000-2020 годы) ее приобрели, по данным агентства недвижимости Savills, более 80 тысяч граждан России.

Однако сегодня рынок недвижимости страны находится в стагнации. По оценкам риелторов, сегодня цены на жилье в Болгарии упали на 30% относительно уровня 2008 года, когда рынок достигал пиковых значений. Сейчас стоимость квадратного метра в курортных городах составляет 300-700 евро. В крупных городах недвижимость стоит 850-1000 евро за "квадрат", в Софии — от 900 до 1500 евро.

Интерес россиян к болгарской недвижимости также снизился. Эксперты приводят разные данные, но все свидетельствуют об одном — граждане России стали меньше покупать, при этом больше избавляться от объектов.

Так, в компании "БГ Адрес" их долю среди иностранных покупателей в Болгарии оценивают сегодня примерно в десять процентов, тогда как в 2018 году она доходила до 60-70%. Ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей говорит, что спрос от наших сограждан за последние 12 месяцев сократился на 22% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. В то же время партнер агентства Savills Ирина Мошева сообщает, что 90% владельцев, которые в 2020 году решили избавиться от своих объектов на курортах Болгарии, были гражданами России. А партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев приводит статистику, что русских среди продавцов недвижимости в стране сегодня около 70%.

Моя твоя не понимай

Среди основных причин снижения интереса к болгарской недвижимости эксперты выделяют высокие риски для иностранцев при покупке.

В частности, в Болгарии сегодня нет механизмов, которые защищают покупателей жилья на этапе строительства. Все сделки с застройщиками совершаются по предварительным договорам купли-продажи. Если застройщик обанкротился, не достроив объект, то проблемы с достройкой ложатся на покупателя. При этом до получения так называемого Акта 16 (документ о вводе дома в эксплуатацию) человек, купивший недвижимость в Болгарии, не может рассчитывать на визовые льготы, связанные с собственностью в стране.

Кроме того, в стране по-прежнему существует риск приобрести жилье, находящееся в залоге в банка, и даже не узнать об этом. Эксперты, давно работающие на рынке недвижимости Болгарии, рассказывают "о сотнях и даже тысячах случаев", когда россияне приобретали недвижимость у застройщиков, начинали там жить, а через пару лет владения объектом к ним приходили приставы, требовавшие заплатить банку, по сути, еще одну стоимость объекта, так как он был в залоге. Дело в том, что болгарские нотариусы, удостоверяющие сделки, не обязаны проверять отсутствие обременения на объектах недвижимости. Органы власти, фиксирующие такие сделки, также не останавливают их, если жилье находится в залоге.

При этом у иностранцев имеются и проблемы с отстаиванием своих прав в местных судах. Сразу несколько бывших собственников недвижимости в Болгарии, столкнувшиеся с проблемными жилыми комплексами, говорят, что местные законы работают только в пользу уроженцев этой страны и не защищают граждан других стран.

При этом может возникнуть и пресловутый человеческий фактор. "Если ты начинаешь юридический спор с болгарином, прежде отлично разговаривавшим с тобой по-русски, он резко перестает тебя понимать", — рассказывает Роман, недавно с трудом вернувший десять тысяч евро, неудачно инвестированных в замороженную болгарскую новостройку. Он же вспоминает, как в спорах по его делу один судья, ушедший на пенсию, просто "забыл" передать документы другому судье.

Влетит в копеечку

Партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев признает, что уровень цен в Болгарии с 2008 года, когда большая часть россиян заходила на рынок недвижимости страны, вырос в 2,5 раза. "Если раньше на 500 евро можно было чувствовать себя королем, то теперь этого едва хватит, чтобы покрыть расходы", — отмечает он.

Илиев поясняет, что стоимость владения курортной недвижимостью в Болгарии довольно чувствительна для кошелька россиян на фоне ослабления рубля, так как все расходы для них привязываются к евро (несмотря на наличие национальной валюты — болгарского лева).

Так, собственник курортной квартиры средней площадью 50-55 квадратных метров несет следующие расходы: налог на недвижимость 0,15-0,25% от оценки объекта (50-100 евро); коммунальный налог — от 0,14% до одного процента от балансовой стоимости, по сути, сбор за вывоз мусора; электричество и вода по счетчикам (расходы на электричество будут большие, так как центрального отопления в курортных городах нет) (в среднем 50-70 евро в месяц); сервисный сбор управляющим компаниям жилых комплексов (от пяти до 15 евро в месяц). Итого: затраты превышают 1000 евро за год, или более 90 тысяч рублей по сегодняшнему курсу.

Болгарские застройщики признают, что такой ценник кажется покупателям из России, получающим доходы в рублях, неоправданно высоким, если недвижимостью пользуются только в летние месяцы. Поэтому в настоящее время местные строительные компании переориентируют свою работу на потенциальных покупателей из Германии, Болгарии и Израиля.

Однако избавиться от невыгодного актива может быть непросто. "Здесь еще есть риск ликвидности. В годы бума на побережье очень много строили. Соответственно, во многих районах будет большая конкуренция как на этапе сдачи, так и продажи объекта. А цены на курортное жилье в последнее время стагнируют", — предупреждает Фалей, добавляя, что, исходя из ситуации последних лет, пока ничто не говорит о том, что в случае продажи — например, через пять лет — можно будет существенно поднять цену.

К тому же в стране очень короткий курортный сезон, поэтому реализовать схему "отдыхаю сам и зарабатываю на аренде" также довольно сложно, замечает Фалей.

Коммунальная лотерея

Кроме того, жилье в Болгарии еще и довольно непросто обслуживать, особенно на расстоянии. Рынок услуг управляющих компаний в стране крайне непрозрачен, признают и участники рынка недвижимости, и сами собственники недвижимости в стране. "Наши законы написаны для управления городской недвижимостью, а не жилыми комплексами на курортах, имеющими большую территорию", — указывает партнер компании Lodax Estate Йордан Илиев.

Важно понимать, что в Болгарии иностранцы не могут владеть землей. Таким образом, людям, купившим апартаменты в многоквартирных домах, фактически не принадлежат коммуникации, обеспечивающие эти дома водой и светом. Все сети находятся в собственности управляющих компаний, а жильцы многоквартирных комплексов — в полной зависимости от добропорядочности УК. И если она плохо выполняет обязанности или сильно завышает цены на свои услуги, сменить ее практически невозможно. В том числе и потому, что жильцы почему-то должны будут возместить ей потерянные доходы.

"Владение квартирой в Болгарии — это лотерея с УК", — комментирует Александр, которому там принадлежит несколько квартир.

Причем столкнуться с подобным могут не только простые люди, но и знаменитости. Яркий тому пример — жилой комплекс "Эмеральд", где приобрели квартиры Филипп Киркоров, Надежда Бабкина и Лариса Гузеева. Из-за халатности УК пятизвездочные апартаменты, по выражению одного из собственников, фактически превратились в трущобы.

Также была малоприятная история с жилым комплексом Sunset, где удалось сменить УК только потому, что среди владельцев квартир оказался высокопоставленный сотрудник Еврокомиссии.

При всех вышеперечисленных сложностях и эксперты, и собственники отмечают, что качество домов в Болгарии зачастую оставляет желать лучшего. Прежде всего потому, что при строительстве здесь нередко используют дешевые материалы. Поэтому многие дома, наряду с прочими недостатками, отличаются низкой энергоэффективностью, из-за чего в них часто бывает холодно. И, к сожалению, люди, покупавшие дома как "летнюю дачу", жалуются, что вместо отдыха весь свой отпуск они вынуждены чинить и приводить недвижимость в порядок.

Источник: РИА Новости

Поделиться:
Читайте
новости:
Телеграмм Яндекс Дзен Вайбер Google Новости Яндекс Новости Фейсбук Твиттер Вконтакте Одноклассники
 

Добавить комментарий

Все комментарии пользователей, размещаемые на сайте, являются постмодерируемыми. Это означает, что администратор читает сообщения после их размещения на ресурсе, и имеет право удалить их без каких-либо дополнительных объяснений. Запрещается писать комментарии только БОЛЬШИМИ или latinskimi буквами.